Bienvenue dans mon guide ultime du home staging en 2021 : l’article rédigé par des experts dans le domaine qui partagent avec vous toutes les techniques pour réussir votre projet !
Puisque les confinements s’enchainent et que nous n’avons jamais passé autant de temps chez nous, c’est le moment ou jamais de se mettre au home staging !
Le home staging est une pratique qui nous vient des états-unis et qui consiste à rénover un bien intelligemment en vue de le mettre en valeur et de le revendre par la suite en ayant réalisé une plus value.
Le home staging est donc une stratégie idéale si vous souhaitez :
- Acheter un bien à rénover ou à la déco dépassée en vue de la revendre à profit
- Donner un coup de jeune à votre premier appartement ou maison avant de la mettre en vente
- Tout simplement améliorer votre quotidien avec un intérieur plus contemporain et agréable à vivre à moindre frais
Si vous êtes dans au moins l’un de ces trois cas, alors lisez bien ce guide jusqu’au bout, nous l’avons réalisé exprès pour tous ceux qui veulent se lancer dans le home staging mais qui ne savent pas bien par quoi commencer ou si cela vaut le coup de réaliser telle ou telle opération.
Sommaire de l'article
Home staging ou rénovation ?
Inventé dans les années 70 aux états-unis et ce alors qu’une crise immoblière battait son plein, le home staging est né de l’alliance d’un agent immoblier et de sa femme décoratrice d’intérieur.
Voyant que son mari avait du mal à vendre les appartements dont il avait la charge, sa femme mit donc ses compétences au service des appartements en question en les remettant au gout du jour tout en respectant un budget extrémément serré avec le succès qu’on connait à cette stratégie.
Ce qui est carrément devenu un métier au état-unis aujourd’hui avec les home flippers (litéralemet les « retourneurs de maison » dans le sens ou ils retournent votre opinion) utilisent bien souvent le home staging comme arme principale pour réaliser leurs projets.
Car le budget est dans l’ADN même du home staging et c’est ce qui le différencie principalement des rénovations plus profondes, plus lourdes et évidemment plus chères.
Autre différence de fond entre la rénovation et le home staging, ce dernier se limite principalement à de la décoration ou à des modifications avant tout esthétiques.
Hors de question de toucher à la structure d’une maison, aux fenetres ou à l’isolation thermique : ces chantiers sont bien trop couteux et constituent des investissement de fond pour votre bien immobilier.
En résumé :
- Home staging = Améliorations jouant avant tout un rôle esthétique et fonctionnel, avec un budget limité et une durée de chantier courte.
- Rénovation = chantiers lourds, structurels et longs nécessitant des compétences en batiment et au cout bien plus élevé.
Ces particularités font du home staging un domaine passionant, à tel point qu’il existe même désormais un jeu vidéo « House Flipper » dont le but du jeu est d’acheter de vieilles maisons à retaper et de les revendre !
Home staging : quel budget ?
Difficile de répondre précisément à cette question car cela dépend beaucoup des particularités de chaque bien immobilier, et des améliorations nécessaires pour le rendre attractif.
En effet, on comprend aisément qu’installer 40m² de parquet dans un appartement à Saint-Etienne et un appartement au centre de Paris ou le prix au m² est environ 10 fois plus élevé, le prix du parquet va représenter un cout relatif beaucoup plus élevé à Saint-Etienne.
De même, il serait bête de dédier un budget précis au home staging si votre appartement ne nécessite pas d’énormes travaux et qu’un budget 2 fois moins élevé aurait suffit à obtenir le même prix de vente.
Idem si vous refaites l’ensemble de l’appartement mais que la salle de bain est elle, restée coincée dans les années 80 faute de budget !
Malgré cela, il est important de limiter le budget alloué au home staging car il n’y a pas de garantie de résultat et que vous embarquer dans des frais énormes.
Pour au final ne jamais les récupérer sur le prix de vente reviendrait à une opération totalement non rentable.
On estime qu’en général le budget alloué au home stagging doit être d’environ 2 à 4% du prix de vente visé de votre bien.
Cela permet d’avoir suffisamment de budget pour réaliser des choses intéressantes tout en limitant le risque.
Autre piège dans lequel il ne faut pas tomber : réaliser des travaux de home staging pour un prix donné et augmenter ensuite son prix de vente d’autant voir en arrondissant bien souvent au supérieur.
Dans l’immobilier, les acheteurs sont des êtres humains certes émotionnels et sensibles aux notions d’espace, d’esthétisme et d’ondes positives dégagées par un lieu, mais restent des animaux rationnels au moment de faire le chéque !
Tôt ou tard, les notions beaucoup plus terre à terre de prix au m², d’emplacement, de charges de copropriété et de crédit immobilier refont surface et vous risquez d’avoir du mal à vendre, le home staging ce n’est pas une formule magique !
Les principes du home staging
C’est pour ces raisons que le home staging pour avoir du sens à la fois d’un point de vue décoratif mais aussi financièrement repose sur des pilliers qui sont à la fois du bon sens et des stratégies gagnantes qui ont montré leur efficacité :
Désencombrez
Probablement l’élement le plus simple du home staging : le désencombrement de vos pièces !
Que ce soit pour mettre en vente votre résidence principale ou pour une opération d’achat / revente en investissement, le plus important est de garder à l’esprit que l’acheteur doit voir les volumes.
Désencombrer son intérieur permet à la fois de rendre les petites pièces plus grandes et c’est cela que recherche un acheteur avant tout : en avoir pour son argent, et en immobilier ça veut dire avoir de l’espace !
Mais désencombrer c’est aussi montrer les qualités de votre bien : si votre pièce principale est grande mais qu’elle est encombrée par des meubles épais, anciens et aux couleurs sombres…
Une table surdimensionnée, des chaises partout, plusieurs canapés et des bibelots un peu partout, cela donnera une impression d’étroitesse.
Non seulement votre pièce paraitra plus petite mais votre intérieur paraitra également fouillis, mal organisé avec une lecture des volumes difficile.
C’est de l’ordre de l’inconscient mais au final on finit par ne plus se sentir bien ou avoir une impression d’être mal à l’aise.
Par ailleurs, vos meubles et vos objets représentent vos gouts personnels et ils ne sont pas forcément partagés par tous.
L’objectif ici n’est pas de parler de vos gouts et de dévoiler votre personnalité mais de vendre votre bien au meilleur prix !
Réutilisez & Relookez
En plus de ne garder que l’essentiel dans la partie précédente, pensez à réutiliser vos meubles quitte à les détourner de leur utilisation principale.
Un coup de pouce esthétique peut également etre le bienvenue : vous avez de vieux meubles de qualité en cerisier mais au style un peu trop vintage pour les gouts actuels ?
Pensez à les repeindre avec des peintures spécialement prévues pour la rénovation de meubles et qui adhérent parfaitement sur de vieux meubles en bois !
C’est fou ce qu’un meuble ancien peut redevenir intéressant et tendance avec un simple coup de peinture bien placé !
Facilitez la lecture de votre intérieur
Autre principe fondateur du home staging : mettre l’accent sur la lisibilité de votre intérieur.
Qu’est-ce que cela veut dire ? C’est simple : quand vous êtes dans une pièce, vous devez tout de suite comprendre à quoi elle sert et que les objets qui s’y trouvent soient adaptés au lieu.
Un vélo d’appartement n’a rien à faire dans votre salon, de même que la table de cuisine n’est pas un bureau pour les enfants et leurs divers jouets, crayons et autres peluches.
Vous avez une chambre d’amis ?
Elle doit donc contenir un lit ou un canapé lit et une armoire, pas des cartons du dernier déménagement et le surplus du vêtements à repasser !
Bien sur, les acheteurs ne sont pas des idiots et sauront voir le potentiel avec de l’effort mais voilà, cet effort tout le monde ne voudra pas le faire et beaucoup se contentent de ce qu’ils voient.
Une fois chez eux, pendant le debrief de la visite c’est mieux s’ils se disent « il y a une chambre en plus » plutôt que « le grenier avec les cartons » qui ne sera valorisé que comme un espace de rangement alors qu’il peut servir de chambre !
Et oui, faire du home staging c’est faire aussi de la psychologie…
Supprimez les gros défauts
Peut-être le point le plus important : si vous vivez dans votre appartement ou maison depuis un moment, vous connaissez ses qualités mais aussi ses défauts.
Bien sur, certains ne seront pas corrigibles ou demanderont trop de travaux, mais si vous savez par exemple que votre carrelage au sol est en mauvais état et qu’il n’est plus au gout du jour, c’est le moment ou jamais d’investir dans un parquet flottant à poser soi-même.
Le fond du jardin ressemble à une déchetterie ? Faites le ménage ! Cela permettera de :
- Mieux mettre en valeur l’espace
- Etre plus joli et donner une impression de qualité et de maison soignée
- Soulagera les futurs propriétaires du travail et donc leur facilitera le choix !
Bref, identifiez les 2 ou 3 grands défauts de votre bien et tentez de les corriger, cela peut être au choix :
- Des pièces en enfilade,
- une porte manquante,
- des traces d’humidité ou une peinture écaillée,
- des prises électriques qui pendouillent
- Une cuisine fatiguée et non fonctionnelle
- une vieille moquette au murs ou au sol
- Etc…
Apportez du confort, de la fonctionnalité
Dernier principe du home staging, améliorez votre quotidien et celui de vos futurs acheteurs en apportant de la fonctionnalité ou du confort.
Par exemple et pour le prix que ça coute (30€) ça peut-être la mise en place de caméra de surveillance en wifi avec visionnage sur le téléphone, toujours rassurante pour un couple avec enfants par exemple.
Cela peut aussi passer par la création d’un ilot central à la fois beau, convivial et pratique entre votre cuisine et votre salle à manger.
Installer un grand placard allant du sol au plafond dans une pièce est également toujours très apprécié des futurs acheteurs car les rangements sont une denrée rare, pourtant il suffit de quelques planches en bois, vis et rideaux pour transformer un mur triste en pièce avec un grand dressing !
Dans l’immobilier, les acheteurs se focalisent parfois sur des détails : une penderie, un rangement, un lave-main dans les toilettes ne coutent pas grand chose à installer et peuvent devenir votre meilleur allié pour la vente !
Ca ne marche bien sur pas sur tout le monde, mais c’est tellement souvent le cas que ce serait bête de ne pas en profiter dans le cadre de votre home staging.
Faut-il être bricoleur pour faire du home staging dans son appartement ?
On ne va pas se mentir, ça aide !
Que ce soit pour aller plus loin ou pour limiter les couts, être bricoleur aide bien sur à faire du home staging.
Maintenant, plutôt que de compétences pures et dures, on parlera plutôt d’envie d’apprendre car dans le home staging on ne vas pas refaire une toiture ou changer les fenêtres.
Repeindre un mur, un meuble ou visser des planches de bois ensemble est à la portée de tous, même si vous n’avez pas encore d’expérience.
L’important est de se lancer, vous verrez que c’est beaucoup plus simple que ça n’en a l’air et que le résultat est souvent gratifiant !
Par ailleurs, il y a plein de principes de home staging qui ne demandent pas d’être bricoleur.
Par exemple le fait de désencombrer ou de donner à chaque pièce une fonction précise et identifiable c’est uniquement de l’aménagement d’intérieur.
Un conseil si vous ne vous sentez toutefois pas à la hauteur de la tâche ou que vous ne savez pas par quoi commencer, consulter un professionnel comme un décorateur d’intérieur être très utile.
Nos conseils home staging pièce par pièce
Tout ça est intéressant mais concrétement comment faire ? Par quoi commencer ?
Voici nos conseils pièce par pièce pour un home staging réussi et au juste prix.
Salon & Salle à manger : la priorité de votre home staging
L’idéal ici est de créer un lieu convivial ou il fait bon vivre : privilgiez donc de laisser cet espace le moins encombré possible, exit donc les affaires des enfants et le bureau avec les papiers un peu partout.
Contrairement à ce que vous pouvez voir à la télévision par exemple, ne mettez pas tout votre budget dans un nouveau canapé, des coussins ou des bougies : vous vendez un appartement, pas de la déco !
Votre budget doit donc aller dans des élements qui vont rester et améliorer l’appartement en lui-même, pas de la poudre aux yeux !
L’astuce du capitaine
Bien sur que cela aide à mettre l’acheteur dans une bonne ambiance et catégoriser votre bien comme haut de gamme, mais l’acheteur sait très bien au final qu’il n’achète pas de meubles ni de bougies, il achète un lieu et un volume.
Vos canapés sont moches ? Mettez un plaid à 10€ pour les cacher, et restez sur quelque chose de simple et d’efficace : espace, lumière et fonctionnalité.
Privilégiez si vous le pouvez un espace lumineux (refaites les peintures pourqu’elles refletent un maximum la lumière) et ouvert entre la cuisine et la salle à manger, c’est aujourd’hui un indispensable malgré toutes les qualités d’une cuisine séparée.
Casser une cloison et installer une hotte peuvent donc être une bonne stratégie pour donner une impression d’espace et de confort : c’est vraiment ici que les acheteurs veulent de la place, de petites chambres ne génent pas forcément mais un petit salon est un point bloquant.
Pour finir, un ilot central en DIY ou tout prêt est un gros avantage : il remplace avantageusement la table à l’ancienne tout en permettant une ambiance « bar » sympa avec ses invités et reste très pratique pour cuisiner seul ou à plusieurs.
Home staging dans la Cuisine
L’idéal ici est un changement total de la cuisine. Elle représente un des élements de choix les plus important pour les acheteurs qui aiment avoir une cuisine moderne, pratique et estéthique.
Or une cuisine ikea ne coute pas grand chose en meubles, et avec un choix judicieux d’électroménager à la fois moderne et épuré vous ravirez à coup sur vos futurs acheteurs.
Il est par ailleurs tout à fait possible de le faire en restant dans un budget limité vu qu’une cuisine ikea va vous couter entre 400 et 2000€ selon vos choix et si vous réutilisez ou pas votre électroménager, un choix à prioriser en tout cas quitte à faire moins ailleurs.
Home staging dans la salle de bain
Là aussi, les acheteurs sont très sensibles aux prestations de ce qu’on apelle des pièces techniques (avec de la robinettererie quoi…) que sont la cuisine et donc la salle de bain ou salle d’eau.
Le truc à la mode dans ces années 2020 c’est d’avoir une belle douche à l’italienne épurée comme dans un hotel spa de luxe.
Bien sur, si cela veut dire casser tout votre carrelage et tout refaire, le budget va en prendre un sérieux coup, et ça ne sera donc pas possible dans la majorité des cas (mais si c’est le cas allez-y!)
On ne conseille clairement pas de peindre son carrelage, le rendu est toujours très moyen
Autrement, le plus important dans une salle de bain c’est :
Une salle de bain saine
pas de traces d’humidié, de peinture qui se décolle ou de moisissures sur les joints de la baignoire ou de la douche.
Un petit hygromètre mesurant le taux d’humidité peut-être très utile pour montrer preuve à l’appui à vos futurs acheteurs que votre salle de bain n’est pas trop humide !
La petite astuce du capitaine
Neutralité des couleurs
Exit les couleurs trop fortes, elles assombrissent les pièces tout en étant trop agressives pour vos yeux le matin.
Inspirez-vous de ce qui se fait dans les SPA et autre thalasso, des couleurs pastel reposantes pour les yeux et invitant au calme et à la sérénité.
De plus, en étant neutre elle plaira à un maximum de monde alors qu’une ambiance « marine » sera à cout sur une mauvaise idée.
Du rangement sans pagaille
Serviettes, peignoirs, produits de soin, de beauté, pour les cheveux, pharmacie… on en a des choses à ranger dans une salle de bain, il faut donc veiller à ce que votre salle de bain en propose suffisamment
Cohérente avec le reste
Une petite salle de bain dans un petit appartement c’est cohérent car on n’y vit pas. Une petite salle de bain dans une grande maison avec plusieurs chambres et donc plusieurs occupants c’est problématique.
Enfin, les toilettes séparées sont un plus et parfois une petite cloison en placoplatre ne coute rien et permet de convaincre ceux que ça peut géner (notamment les jeunes couples ou les familles)
Pendant que vous y êtes, et si vous refaites la pièce : les toilettes suspendus sont non seulement plus esthétiques et au gout du jour mais également plus faciles pour l’entretien du sol : à privilégier par rapport aux anciens modèles.
Home staging dans les chambres
Que ce soit pour une chambre d’enfant ou d’adulte, le mot d’ordre ici un peu comme dans la salle de bain finalement c’est :
- Couleurs apaisantes et neutres
- Des rangements, des rangements et des rangements
L’idéal comme évoqué plus haut est de refaire une peinture dans les tons pastels, avec un pan de mur d’une couleur un peu plus vivante ou tout simplement en blanc avec du pastel sur un mur.
Evitez en tout cas le tout blanc, certes neutre mais manquant de personnalité et un peu trop « clinique » et manquant de chaleur.
La bonne idée c’est de réserver un mur entier à des rangements en installant des planches de bois tout le long du mur (voir photo) et y installer soit des portes coulissantes (bien mais chères) ou un rideau d’une couleur s’accordant parfaitement avec votre peinture.
Home staging : Sous-sol & Garage aussi ?
Pièces utilitaires par excellence, elles doivent également êtres saines et rangées avant tout : combien de maisons sont belles et rangées à l’étage pour tomber sur une anarchie totale au sous-sol trop souvent délaissé.
Et pourtant, un sous-sol bien rangé et là aussi désencombré permet de mettre en avant une surface utile hyper pratique et qui permet aux futurs aquéreurs de se rendre compte de l’espace qu’ils ont.
Pour cela rien de tel que ces grandes étagères en metal à 39€ pièce qui vous permetteront de rapidement tout ranger.
Si vous êtes ambitieux, vous pouvez même envisager de créer une buanderie si vous avez un point d’eau avec des plans de travails et des rangements, idéal pour la gestion de votre linge sans encombrer les pièces de vie.
Encore plus spectaculaire, envisagez l’implantation d’une salle de sport : un vélo d’appartement, un rameur et un banc de musculation suffisent à démarquer votre maison car ce type de pièce est reservé aux biens haut de gamme.
Bien sur, il faudra également des tapis et quelques élements décoratifs pour que l’effet soit optimal mais cela peut constituer un sérieux argument si vous ciblez la vente à des trentenaires ou quarantenaires rêvant de retrouver leur silhouette de 20ans !
Enfin, le garage s’il contient une voiture doit etre sécurisé et proposer des rangements en pagaille pour les accessoires de la voiture et son entretien : beaucoup de personnes s’offrant une maison aiment l’idée d’avoir suffisamment de place pour entretenir leur voiture eux-même.
Home staging : quel budget consacrer ?
Il faut bien comprendre que le home staging n’est pas une recette magique pour doubler le prix de son bien.
Bien sur qu’un appartement ou une maison sera plus attirante et intéressante après qu’avant mais elle ne change pas fondamentalement non plus.
L’objectif principal du home staging est de vous donner un avantage compétitif avec les autres biens comparables et en vente au même moment : il ne faut donc pas s’engager dans des travaux d’ampleur qui ne seront jamais rentabilisés.
La règle générale est de considérer qu’il ne faut pas dépasser 4% du prix du bien, d’après notre expérience le mieux est surtout d’évaluer objectivement les problèmes de votre bien et de les corriger, ni plus ni moins.
Le budget idéal dépend donc de votre bien : posez-vous les bonnes questions sur les défauts principaux de votre bien, mettez-vous dans la peau d’un acheteur critique et reprérez ce qu’il peut mettre en avant.
N’hésitez pas à faire appel à vos amis ou votre famille pour qu’ils vous donnent leur point de vue objectif mais critique, cela vous permettra d’avoir une vision compléte et un oeil neuf sur ce qui peut être amélioré.
Conclusion : le home staging, votre allié pour vendre vite et bien
Voilà, notre grand guide sur le sujet du home staging touche à sa fin : j’espère que cela vous y voyez plus clair sur ce vaste et passionnant sujet !
J’éspère également que vous aurez bien cerné tout l’intérêt et potentiel du home staging .
- Le home staging permet de vendre n’importe quoi ? Non
- Peut-on vendre plus cher grâce au home staging ? Parfois
- Le home staging met en valeur mon bien ? Absolument !
J’ai essayé de développer quelques principes qui devraient vous donner quelques idées et astuces vous permettant de réussir votre vente.
Avez-vous déjà utilisé le home staging pour vendre ? Avez-vous des astuces supplémentaires à apporter ? Des questions ?
N’hésitez pas à partager vos remarques et vos expériences dans les commentaires, je me ferai un plaisir d’échanger avec vous sur vos projets !
