Une fuite d’eau réparée dans les parties communes ne peut pas automatiquement être imputée au locataire. Pourtant, certains contrats de location prévoient des répartitions qui contredisent la réglementation. Le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe de manière exhaustive la liste des charges récupérables auprès du locataire, mais des litiges persistent sur la prise en charge de certains frais.
La répartition des charges continue de susciter des incompréhensions, notamment sur les dépenses liées à l’entretien courant ou aux réparations exceptionnelles. La confusion provient souvent d’une méconnaissance des textes légaux et de leur application.
Comprendre les charges locatives : de quoi parle-t-on vraiment ?
Dans le jargon de la location, les mots charges locatives, charges récupérables et charges non récupérables reviennent sans cesse. Pourtant, même certains initiés s’y perdent encore. Pour y voir clair : seules des dépenses bien définies peuvent être réclamées au locataire. La loi trace une ligne nette entre le champ d’action du propriétaire et celui du locataire.
Concrètement, les charges locatives ou récupérables regroupent tout ce qui a trait à l’usage quotidien de l’habitation et des parties communes. Cela inclut l’eau, l’électricité des couloirs, l’entretien des ascenseurs, le nettoyage des espaces partagés ou la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. On y retrouve également l’entretien courant, le chauffage collectif, ou encore le ramonage.
Comment sont-elles perçues ?
En matière de paiement, deux méthodes sont possibles pour le locataire :
- Provision sur charges : une avance mensuelle, ajustée en fin d’année selon les dépenses réellement engagées.
- Forfait de charges : un montant mensuel fixe, sans ajustement, souvent utilisé pour les locations meublées.
Le contrat de location doit indiquer clairement la méthode choisie. À l’opposé, les charges non récupérables, travaux d’envergure, rénovation de façade, remplacement d’une chaudière collective, restent à la charge du propriétaire. Quant à la régularisation annuelle, elle remet les pendules à l’heure entre les parties. À noter : le dépôt de garantie n’a pas vocation à payer les charges locatives sauf, bien sûr, si un solde reste impayé au départ du locataire.
Chaque terme, loyer hors charges, charges locatives, provisions, forfaits, a son importance et sa traduction concrète sur les relevés de compte. Ces distinctions sont la base d’une relation locataire-propriétaire équilibrée et transparente.
Décret 87-713 : ce que dit la loi sur la répartition des charges
Le décret n°87-713 du 26 août 1987 balise strictement le partage des charges entre bailleur et locataire. Publié dans la foulée de la loi du 6 juillet 1989, ce texte reste la pierre angulaire en matière de charges locatives. Son annexe détaillée énumère précisément les charges récupérables : autrement dit, celles que le propriétaire peut demander au locataire.
Pour être concret, ce texte distingue clairement les charges récupérables des dépenses qui doivent rester à la charge du propriétaire. Parmi les frais imputables au locataire, on retrouve l’entretien des parties communes, les frais d’ascenseur, la consommation d’eau ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. D’autres coûts s’ajoutent : balayage, redevance d’assainissement, électricité des espaces collectifs, entretien des espaces verts.
Quelques exemples de charges récupérables selon le décret
Pour mieux cerner ce que recouvrent ces charges, voici quelques illustrations concrètes :
- Éclairage et entretien des parties communes
- Maintenance et fonctionnement des ascenseurs
- Consommation d’eau (froide ou chaude) et chauffage collectif
- Travaux d’entretien courant des espaces verts
- Taxes relatives à l’enlèvement des ordures ménagères
À l’opposé, quand il s’agit de dépenses structurelles (ravalement, changement de chaudière, gros travaux), la facture revient toujours au propriétaire. La liste des charges locatives issue du décret s’applique à tous les baux d’habitation, qu’ils soient meublés ou non. Ce cadre légal pose des limites claires et protège des désaccords lors des régularisations de charges.
Locataire ou propriétaire : qui paie quoi en pratique ?
Sur le terrain, la séparation des charges entre locataire et propriétaire s’appuie sur la liste officielle du décret n°87-713. Le locataire paie uniquement les frais dits « récupérables » : c’est-à-dire sa part pour l’entretien courant, les équipements collectifs et certaines taxes.
Pour illustrer cette répartition, le locataire verse chaque mois une provision sur charges (ou un forfait si le logement est meublé). Cette somme sert à couvrir :
- l’eau froide (et parfois l’eau chaude collective),
- le chauffage collectif,
- l’entretien des parties communes,
- le ramassage des ordures ménagères,
- la maintenance des ascenseurs ou du portail automatique.
Quant au propriétaire, il prend en charge tous les gros travaux : remplacement d’une chaudière, ravalement, toiture. Ces dépenses ne peuvent pas être refacturées au locataire. Cette répartition s’applique à tous les types de locations, même si la manière de calculer les charges varie selon le bail.
Le bailleur peut demander des provisions sur charges chaque mois, puis procéder à une régularisation annuelle : à l’aide des factures, il ajuste le montant en fonction des dépenses effectives. Ce réajustement prévient les conflits, car chaque partie sait exactement ce qu’elle doit régler.
Bien gérer le paiement et la régularisation des charges au quotidien
La gestion des charges locatives exige méthode et anticipation, aussi bien pour le locataire que pour le bailleur. Tous les mois, les provisions sur charges viennent s’ajouter au loyer. Ce système permet au propriétaire de couvrir rapidement les frais liés à l’entretien de l’immeuble ou de la copropriété. Mais c’est lors de la régularisation annuelle que tout se joue.
À cette occasion, le bailleur doit remettre au locataire un décompte détaillé des dépenses engagées sur la période. La clarté prime : factures, relevés, détail des consommations d’eau et d’énergie… tous ces documents doivent être présentés au locataire, qui est en droit de les examiner. Si le montant des provisions excède les charges réelles, le locataire reçoit un remboursement. Dans le cas inverse, il doit régler la différence.
Le respect des délais est impératif : une fois l’année écoulée, le propriétaire ne peut plus réclamer de régularisation de charges passée la limite d’un an. Cela vaut aussi pour les erreurs ou oublis. Il convient donc de conserver soigneusement tous les justificatifs et d’archiver les échanges concernant les charges.
Le contrat doit toujours préciser la façon dont les charges sont acquittées, provision mensuelle ou forfait, selon ce qui est prévu au bail. Une rédaction précise du contrat de location protège les deux parties et limite les désaccords sur les charges locatives logement.
Quand il s’agit de charges locatives, la clarté du contrat et la vigilance dans la gestion quotidienne font toute la différence. Mieux informé, chaque acteur du logement évite les mauvaises surprises et avance plus sereinement sur le chemin, parfois sinueux, de la location.
