Adoptée en 2019, la loi Denormandie vise à encourager la rénovation de logements anciens dans des centres-villes en difficulté. Ce dispositif fiscal permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils achètent et rénovent des biens immobiliers dans des communes éligibles. L’objectif est de revitaliser ces zones en attirant de nouveaux habitants et en améliorant l’offre de logements.
Pour profiter de cette aide, plusieurs critères doivent être respectés. Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et le bien doit être mis en location pour une durée minimale de six ans. Les investisseurs doivent aussi respecter des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, instaurée par l’article 199 novovicies du code général des impôts, offre une défiscalisation immobilière pour les investisseurs qui rénovent des logements anciens. Nommée d’après Julien Denormandie, cette loi s’inscrit dans le plan national de lutte contre le logement insalubre.
Objectifs et périmètres
Le dispositif Denormandie a pour but de redynamiser les centres-villes en difficulté. Il s’applique aux logements anciens situés dans les communes éligibles, notamment celles inscrites dans le programme Action Cœur de Ville et les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT). Ce dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2024 et l’article 42 de la loi du 9 avril 2024.
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Conditions et exigences
Pour bénéficier des avantages de la loi Denormandie, les investisseurs doivent réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement de 20 à 30 % et doivent être effectués par un professionnel certifié RGE (Reconnu Garant pour l’Environnement).
Les types de travaux éligibles incluent :
- Isolation de la toiture
- Isolation des murs et fenêtres
- Changement de chaudière et de production d’eau chaude
- Création de surfaces habitables nouvelles
Encadrement fiscal
Le dispositif est encadré par des plafonds de loyer et de ressources pour les locataires. Les loyers mensuels hors charges ne doivent pas dépasser certains seuils fixés par décret. Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt étalée sur la durée de la location : 12 % pour une location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. La réduction d’impôt est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros.
Quelles sont les conditions d’éligibilité de la loi Denormandie ?
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés.
Type de logement et localisation
Le logement doit être situé dans une commune éligible, notamment celles inscrites dans le programme Action Cœur de Ville ou les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT). Le bien doit être ancien et nécessiter des travaux de rénovation.
Nature et montant des travaux
Les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement de 20 à 30 %. Les types de travaux éligibles incluent :
- Isolation de la toiture
- Isolation des murs et fenêtres
- Changement de chaudière et de production d’eau chaude
- Création de surfaces habitables nouvelles
Les travaux doivent être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE).
Encadrement des loyers et ressources des locataires
Les loyers mensuels hors charges ne doivent pas dépasser certains plafonds fixés par décret. Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources déterminés.
Durée de location
Le logement doit être loué pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée influe directement sur le taux de la réduction d’impôt accordée.
Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Denormandie ?
Le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt pour les investissements immobiliers dans l’ancien. Cette réduction est calculée sur le prix de revient net du logement.
Montant de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction varie en fonction de la durée de location :
- 12 % pour une location de 6 ans
- 18 % pour une location de 9 ans
- 21 % pour une location de 12 ans
La réduction d’impôt est étalée sur la durée de location. Elle est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 euros par an.
Conditions d’application
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le logement doit respecter les plafonds de loyer et les locataires doivent respecter les plafonds de ressources. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %.
Optimisation de l’investissement
Considérez la durée de location optimale en fonction de votre situation fiscale. Une location de 12 ans offre le taux de réduction le plus élevé à 21 %. Une location de 6 ou 9 ans peut être plus adaptée si vous anticipez des changements dans votre situation personnelle ou professionnelle.
Le dispositif Denormandie, prolongé jusqu’au 31 décembre 2027, s’inscrit dans le plan national de lutte contre le logement insalubre. Il est encadré par l’article 199 novovicies du code général des impôts et vise à encourager la rénovation de logements anciens, notamment dans les communes du programme Action Cœur de Ville et les Opérations de Revitalisation du Territoire (ORT).
Comment bénéficier du dispositif Denormandie ?
Pour profiter du dispositif Denormandie, plusieurs étapes doivent être suivies. D’abord, utilisez un simulateur pour vérifier l’éligibilité de votre investissement. Le simulateur est disponible sur le site du ministère de la Transition écologique.
Consultez la carte des communes éligibles, qui répertorie les zones où les investissements sont encouragés. Le logement doit être situé dans une des communes du programme Action Cœur de Ville ou dans une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT).
Passons aux formalités administratives. Lors de la déclaration annuelle de revenus, vous devez fournir plusieurs documents :
- Le bail du locataire
- L’avis d’imposition du locataire
- Une note récapitulant les travaux réalisés
Ces documents doivent être conservés pendant toute la durée de l’engagement de location, soit 6, 9 ou 12 ans.
Pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôt, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et être réalisés par un professionnel certifié Reconnu Garant pour l’Environnement (RGE). Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 à 30 %. Assurez-vous que les loyers mensuels hors charges ne dépassent pas les plafonds fixés par la loi.
L’ensemble de ces informations et des précisions sur les modalités de déclaration sont détaillés dans la brochure pratique 2024 des impôts, disponible sur le site des impôts.