À Casablanca, le prix des loyers s’est envolé de 6 % en un an, une hausse qui contraste avec la baisse observée sur certains segments à Rabat. Marrakech, elle, joue la carte de la disparité : entre ses quartiers centraux et ses périphéries, les écarts sont flagrants. Quant à Tanger et Agadir, elles affichent désormais des loyers comparables pour un appartement, du jamais vu.
Les différences de loyers entre les grandes villes marocaines se réduisent, mais le pouvoir d’achat reste sous pression. Réglementations locales, moteurs économiques, tout concourt à des réajustements réguliers du marché. En 2025, l’évolution de la demande et la transformation urbaine annoncent un nouveau chapitre.
Panorama des loyers au Maroc en 2025 : où en sont les prix dans les grandes villes ?
À Casablanca, la tension locative atteint son maximum. Pour louer un studio meublé, il faut compter en moyenne 5 260 MAD, la fourchette s’étire de 3 990 MAD jusqu’à près de 9 000 MAD selon l’adresse et l’état du logement. Les appartements familiaux se situent entre 7 482 et 14 964 MAD par mois. Les villas dépassent souvent les 19 000 MAD, et dans le haut de gamme, certains biens franchissent la barre des 50 000 MAD mensuels.
À Rabat, l’écart entre quartiers administratifs et périphéries se creuse. Un studio meublé démarre autour de 3 300 DH, peut grimper jusqu’à 6 500 DH. Les appartements affichent des loyers de 6 823 à 15 000 MAD. Les villas rivalisent avec celles de Casablanca : premier palier à 20 000 MAD, plafond à plus de 65 000 MAD dans les quartiers les plus cotés.
À Marrakech, la première destination touristique du pays, le marché locatif reste animé. Un appartement s’y loue entre 5 000 et 9 000 DH selon le secteur. Tanger, dopée par le développement de Tanger Med, affiche une progression rapide. Fès demeure plus abordable, avec des appartements proposés entre 3 500 et 6 000 DH. Enfin, à Kénitra, en pleine mutation, les studios meublés débutent à 900 DH et peuvent atteindre 5 000 DH, les appartements oscillent entre 4 900 et 15 000 DH.
Pour comparer les niveaux de loyers dans les principales villes marocaines, voici quelques repères :
- Casablanca : studio meublé moyen à 5 260 MAD, villa à partir de 19 000 MAD
- Rabat : studio meublé moyen à 4 900 MAD, villa à partir de 20 000 MAD
- Marrakech : appartement entre 5 000 et 9 000 DH
- Kénitra : studio dès 900 DH, appartement jusqu’à 15 000 DH
- Fès : appartement entre 3 500 et 6 000 DH
Dans les quartiers les plus recherchés, la pression locative se fait sentir : le prix moyen frôle parfois celui de métropoles européennes pour certains logements. Familles, cadres expatriés et investisseurs gardent un œil attentif sur ces tendances, conscients de la volatilité du marché et des disparités marquées selon les villes et les types de biens.
Pourquoi les loyers varient-ils autant d’une ville à l’autre ?
Le prix au mètre carré reste la variable de base. Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger : chacune impose sa propre dynamique. Localisation, services, vitalité économique ou touristique, tout compte. À Casablanca, la demande culmine dans les quartiers d’affaires et sur le littoral. À Rabat, la proximité des institutions, ambassades ou grandes écoles fait monter la note dans des secteurs comme Souissi ou Agdal.
Le type de logement influe directement sur le loyer moyen. Studio meublé, appartement familial, villa, riad rénové : chaque catégorie attire un profil d’occupant particulier. Neuf, rénové ou ancien, les prestations diffèrent. Un studio meublé au centre-ville ne cible ni la même clientèle, ni la même rentabilité qu’une villa excentrée.
La structure des quartiers accentue ces écarts. Voici ce qui distingue les différentes catégories :
- Les secteurs haut de gamme (Anfa, Aïn Diab, Marina à Casablanca ; Souissi, Agdal à Rabat ; Hivernage à Marrakech) affichent des loyers supérieurs à 11 000 DH pour un T3 de 90 m².
- Les quartiers de milieu de gamme demeurent plus accessibles, mais la pression immobilière y progresse à vive allure.
- Les zones plus abordables, situées en périphérie, voient leur attractivité évoluer en fonction des infrastructures et des mouvements de population.
La qualité des équipements, la proximité des transports, la présence d’écoles ou d’entreprises modifient le budget mensuel du locataire. Ajoutez la saisonnalité, les événements culturels, la dynamique touristique : autant de facteurs qui influencent la grille tarifaire, surtout à Marrakech ou Fès. Au final, le marché locatif marocain ressemble à un patchwork de micro-marchés, sensibles aux évolutions économiques et sociales locales.
Comparatif détaillé : Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger et les autres grandes agglomérations
Le paysage locatif marocain se distingue par des écarts de prix marqués selon la ville et le quartier. À Casablanca, les valeurs atteignent des sommets, notamment sur le segment des appartements. Dans des quartiers comme Anfa, CIL ou Aïn Diab, le loyer moyen pour un T3 de 90 m² se situe entre 10 530 et 12 420 DH. Même constat à la Marina ou à Casablanca Finance City, où le prix au mètre carré dépasse les 120 DH. À Rabat, dans des secteurs tels que Souissi ou Agdal, les loyers pour la même surface tutoient les 12 000 DH.
Si l’on s’intéresse aux autres grandes villes, les tendances suivantes s’observent :
- À Marrakech, le quartier Hivernage affiche 11 070 DH pour un T3, Agdal local n’est pas loin derrière.
- À Tanger, Malabata se démarque : 12 600 DH mensuels pour 90 m², soit le niveau le plus élevé du nord du pays.
- À Mohammedia, le quartier du Parc s’établit aux alentours de 12 240 DH pour la même typologie.
Dans les villes de seconde couronne ou en périphérie, les loyers chutent nettement. À Kénitra, louer un studio meublé coûte entre 900 et 5 000 DH, un appartement familial entre 4 900 et 15 000 DH. À Fès, les appartements oscillent entre 3 500 et 6 000 DH. Cette diversité illustre la fragmentation du marché locatif : chaque agglomération, chaque quartier imprime sa propre dynamique, portée par la demande locale, la qualité des logements, la proximité de l’emploi ou des pôles universitaires.
Quel budget prévoir pour vivre au Maroc en 2025 ? Coût du logement et autres dépenses essentielles
À Casablanca, la part du budget consacrée au logement pèse lourd. Un studio meublé dans la capitale économique se situe entre 3 990 et 8 981 MAD. Pour un appartement familial, prévoyez de 7 482 à 14 964 MAD dans les quartiers les plus recherchés. À Rabat, la tendance est similaire : studios meublés dès 3 300 DH, appartements entre 6 823 et 15 000 MAD. À Marrakech, il faut compter de 5 000 à 9 000 DH par mois pour un appartement. Dans les villes secondaires comme Kénitra ou Fès, la facture s’allège : un studio meublé démarre à 900 DH à Kénitra, un appartement à Fès commence à 3 500 DH.
Au loyer s’ajoutent les charges courantes : eau, électricité, internet. Selon la taille du logement et la consommation, ces dépenses varient entre 400 et 1 000 DH. L’abonnement à la fibre coûte généralement entre 300 et 500 DH. Dans les immeubles avec services, les charges de copropriété peuvent atteindre 400 à 1 200 DH par mois.
Pour les familles, scolariser un enfant dans une école privée internationale représente un budget conséquent : de 3 000 à 10 000 DH mensuels selon la ville et l’établissement. Côté santé, une mutuelle privée reste recommandée, avec une enveloppe entre 400 et 2 000 DH par mois pour une famille bénéficiant d’une bonne couverture. Transport, alimentation, loisirs : le panier moyen varie beaucoup selon les modes de vie, mais il faut prévoir entre 2 500 et 4 000 DH pour une alimentation équilibrée et 600 à 1 200 DH pour la téléphonie et l’accès à internet à domicile.
D’autres frais viennent s’ajouter : dépôt de garantie (souvent deux mois de loyer), frais d’agence (généralement partagés entre le propriétaire et le locataire), taxe sur la valeur locative, autant d’éléments qui pèsent sur le coût total d’une installation. Un matelas financier pour l’arrivée reste prudent. D’un centre-ville animé à une médina préservée, le Maroc expose toute la diversité de ses marchés locatifs.
Le marché locatif marocain, avec ses contrastes et ses évolutions rapides, dessine une carte mouvante où chaque ville, chaque quartier, chaque logement trace une trajectoire singulière. Demain, la tendance pourrait bien surprendre ceux qui pensaient tout connaître du prix du mètre carré.
