[Guide N°1] Comprendre le rendement locatif

Les investisseurs en immobilier découvrent très rapidement, lors qu’ils cherchent à investir dans l’immobilier la notion de rendement brut, de rendement net et que celui-ci est un critère de choix pour son investissement immobilier.

Dans cet article, le capitaine immo va vous permettre de comprendre le rendement locatif très simplement et sans calculs compliqués !

Lisez bien cet article jusqu’au bout et vous devriez connaitre toutes les subtilités et comment calculer un rendement locatif comme un chef !

Comprendre le rendement locatif

Avant toute chose et de commencer à rentrer dans le détail et les calculs, commençons par définir ce qu’est le rendement en immobilier et pourquoi tous les investisseurs aguerris l’utilisent.

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement en immobilier comme dans n’importe quel autre domaine de l’investissement est une façon de mesurer la rentabilité d’un investissement.

Comment ?

Tout simplement en faisant une petite division très simple et très rapide afin d’avoir une idée de ce que va rapporter l’investissement par rapport à ce qu’il coûte.

Rendement locatif = Revenus locatifs annuels / Le cout d’achat.

Voilà, c’est tout simple ! Une fois que vous avez fait cette petite division toute simple, vous avez fait 50% du chemin pour comprendre le rendement locatif !

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Exemple : vous avez dans le viseur un appartement avec ces caractéristiques :

  • Prix de vente : 140000€
  • Potentiel locatif / mois : 430€ / mois hors charges
  • 70€ de charges mensuelles

Calculer un rendement locatif pour cet appartement revient à d’abord calculer le coût d’achat : vous noterez que je parle bien du coût d’achat et non du prix de vente !

Oui car il y a une différence importante entre les deux, il s’agit des frais de notaire qui sont obligatoires et qu’il faut prendre en compte dès cet étape du calcul du rendement brut.

Attention donc à certains professionnels de l’immobilier peu scrupuleux qui vont simplement diviser un loyer (charges comprises en plus) par le prix de vente afin d’afficher le meilleur rendement possible.

Ne vous laissez pas berner ! Calculer un rendement locatif exige un minimum de rigueur !

Faites également attention au loyer qu’on vous communique, il doit être hors charges car vous, en tant qu’investisseur et bien que vous encaissiez les charges du locataire devrez les débourser à un moment ou un autre.

Chauffage, entretien, poubelles… cet argent ne sert pas à financer votre investissement mais à payer les frais de fonctionnement de l’appartement, il ne faut donc pas les inclure.

Pour en revenir à notre calcul de rendement locatif, cela donne :

(430€ x 12 mois) / (140000 x 1,08) = 0,034 soit 3,4% de rendement locatif.

A noter ici que je multiplie le prix de vente par 1,08 afin de prendre en compte le coût des frais de notaire qui s’élève à 8% environ du prix de vente.

Notre investissement a donc un rendement très très moyen de 3,4% alors que si on fait le calcul sans prendre en compte les charges on obtient :

(500€ x 12 mois) / 140000€ = 0,042 soit 4,2% de rendement ! en hausse de 23% ! Sauf que dans la vraie vie, c’est 3,4% pas 4,2% !

A quoi ça sert de calculer un rendement locatif en immobilier ?

Et oui, pourquoi les agents immobiliers et les investisseurs s’intéressent autant à comprendre le rendement locatif et à le calculer ?

Avoir une vue objective sur la « super affaire » qu’on vous propose

Dans l’immobilier, on se laisse facilement bercer par les discours ou son ressenti, et ce qu’on croit parfois être une bonne affaire n’en est pas une.

Calculer un rendement locatif permet donc de mettre du rationnel dans ses choix : une super affaire notre exemple plus haut ? Pas vraiment.

Petit à petit, après avoir calculé plusieurs rendements locatifs vous saurez immédiatement détecter une bonne affaire théorique d’une vraie bonne affaire !

Comparer des investissements immobiliers entre eux

Et oui, car à moins que vous ne soyez multimillionnaire, vous n’avez qu’une somme à investir, votre intérêt est donc de l’investir dans l’appartement ou la maison offrant le meilleur rendement.

Pourquoi investir dans un appartement offrant 4% de rendement quand vous pouvez en avoir plus pour votre argent avec un investissement à 5 ou 6% ?

C’est évident, me direz-vous !

Sauf que si l’investisseur que vous êtes ne fait pas d’abord l’effort de comprendre le rendement locatif, il ne pourra faire ce choix de façon objective.

Comparer des investissements tout court

Et oui car si l’immobilier est un secteur porteur et très intéressant pour l’investisseur que vous êtes, comprendre le rendement locatif permet également de comparer un investissement dans la pierre avec autre chose.

Si votre assurance-vie par exemple vous donne un rendement de 2% par an, l’appartement à 3,4% reste bien plus intéressant.

Bien que ce soit des domaines tout à fait différent, on peut parfaitement comparer le rendement en immobilier avec le rendement en bourse ou dans d’autres domaines financiers.

Un rendement ce n’est qu’un mot savant pour décrire combien d’argent on récupère tous les ans pour une mise de 100.

Les différents rendements locatifs

On le voit bien à travers ces exemples, investir dans l’immobilier reste une priorité et un choix très pertinent pour les investisseurs malgré la crise économique de 2020 que nous traversons.

Mais pour aller plus loin et bien comprendre le rendement locatif, il faut également faire la distinction entre le rendement brut et le rendement net.

Le rendement brut

C’est essentiellement le rendement que nous avons calculé ensemble au début de cet article.

Il permet d’aller vite, la plupart du temps dès qu’on voit l’annonce (quand celles-ci ne sont pas rédigées avec les pieds) avec quelques chiffres clés afin de se rendre compte ou pas de l’intérêt d’un bien.

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Le rendement brut étant forcément plus intéressant qu’un rendement net qui soustrait plus de choses, si le rendement net d’un appartement est déjà en dessous de vos objectifs, ça ne sert à rien d’aller plus loin.

En clair : un rendement brut sert à trier le bon grain de l’ivraie, mais ne reflète pas la réalité de votre investissement immobilier et ne doit donc en aucun cas être votre critère de décision.

Le rendement net

Pour avoir une meilleure idée de l’intérêt d’un investissement et bien comprendre le rendement locatif de votre bien ciblé, il faut calculer le rendement net.

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Pour calculer le rendement net d’un investissement immobilier, il faut aller dans le détail et prendre en compte plusieurs aspects supplémentaires comme :

  • La vacance locative : un appartement n’est jamais loué 100% du temps!
  • Les travaux de rénovation / aménagement
  • La taxe foncière + la taxe d’habitation (si le bien est vide au 1er janvier, sinon c’est au locataire de payer cette dernière)
  • Les frais d’entretien : et il y en a toujours, croyez-moi
  • Vos charges : transport, expert comptable…

Concernant les frais d’entretien, gardez bien à l’esprit qu’une maison avec jardin c’est plus de frais qu’un appartement par exemple car plusieurs choses peuvent casser : chaudière, toiture, un arbre, une clôture…

Les pros de l’immobilier de s’avancent jamais sur un rendement net car il dépend également de vous et votre situation.

Les travaux de rénovation par exemple : certains se contentent de peu, d’autres veulent des appartements très confortables pour leurs locataires.

Vos charges à vous dépendent également… de vous ! Un investisseur habitant à coté de l’appartement s’y rendra sans frais ni dépenses.

Alors que si vous habitez à l’autre bout de la France, un aller-retour de TGV à la dernière minute c’est parfois un mois de loyer pour les petits appartements !

Comprendre le rendement locatif c’est comprendre toutes ces subtilités et les prendre en compte car dans la vraie vie vous devrez y faire face.

Sur chacun de mes investissements immobilier je procède comme suit :

  • Vacance locative : 1 mois / an (x11 et pas x12 pour calculer les revenus annuels
  • Rénovation : dépend du projet mais environ 5% du coût d’achat est un minimum à moins d’acheter neuf
  • Entretien : 3% par an du loyer annuel
  • Charges : expert comptable, carburant, déjeuners…

Et cela va énormément jouer sur notre rendement net puisqu’on passe de 3,4% dans notre exemple à 1,9% ! Rien à voir donc. Et encore, le pire est à venir.

Le rendement net net

Le pire, c’est l’impôt !

Et oui car vos revenus locatifs sont des revenus comme les autres et sont donc assujettis à l’impôt sur le revenu !

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Et là plusieurs options s’offrent à vous :

  • Louer en nu (et vous faire tondre)
  • Louer en meublé BIC avec un forfait
  • Louer en meublé BIC au réel

Le gros soucis avec l’imposition de l’immobilier en France c’est que l’état prend en compte vos revenus mais pas vos dépenses liées au crédit par exemple.

Si vous empochez 6000€ à l’année de revenus locatifs, et bien vous paierez des impôts sur ces 6000€ même si vous avez du dépenser 7000 ou 8000€ de crédit immobilier car l’état considère que vous capitalisez en partie.

Certes, vous capitalisez mais les intérêts eux sont une dépense sèche qu’il vous faudra assumer.

C’est la raison pour laquelle comprendre le rendement locatif sans prendre en compte l’imposition est une énorme erreur car les impôts sont très élevés (il existe dans ce pays l’idée sous-jacente qu’un investisseur est un riche qu’il faut taxer, personne ne pense aux retraités ou aux jeunes actifs qui se saignent tous les mois)

La solution consiste (pour le moment, une réforme est vite arrivée) à louer en meublé afin d’amortir une partie de son investissement et le déduire de vos revenus locatifs.

Je ne rentrerai pas ici dans le détail du statut du LMNP et de ses avantages, cet article est déjà conséquent mais abonnez-vous à ma newsletter ou mon compte twitter afin d’être prévenu quand l’article sera publié !

Conclusion : Comprendre le rendement locatif n’est pas compliqué !

J’espère qu’à la lecture de ce guide du rendement locatif vous aurez éclaircis les zones d’ombre que vous aviez à ce sujet.

Comprendre le rendement locatif brut, net ou net net est simple et à la portée de tous : la chose principale qu’il faut retenir est que la simple division loyer annuel / prix d’achat que les agents immo essayent de vous vendre est aussi éloignée que possible de la réalité.

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Achète mon appartement et tu deviendra riche ! Jean Michel Plazzou

Dans l’immobilier comme ailleurs, il y a des professionnels honnêtes et compétents mais aussi des personnes qui sans être des escrocs profitent du manque de connaissance des acheteurs afin de vendre leurs biens.

C’était donc important pour le capitaine immo de procéder à cette mise en garde et ne pas vous laisser berner par les beaux discours ou les fausses rentabilités.

Comprendre le rendement locatif c’est avoir les outils de se débrouiller soi-même et de voir clair sans se faire tromper ou manipuler par des intérêts divergents du vôtre.

Si vous avez des astuces concernant la façon de calculer un rendement en immobilier qu’il s’agisse du rendement brut, net ou net net n’hésitez pas à partager cela dans les commentaires de l’article !

A bientôt pour de nouvelles aventures moussaillons !

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