Les frais de notaire sur une construction neuve ne se calculent pas comme ceux d’un achat dans l’ancien. Selon le montage juridique (achat de terrain + contrat de construction, ou VEFA), l’assiette taxable change radicalement. Ce guide mesure les écarts réels en 2026, après la hausse des DMTO votée en loi de finances 2025 et appliquée par la grande majorité des départements.
Comparatif des frais de notaire : construction neuve, VEFA et ancien
Le tableau ci-dessous synthétise les taux applicables en 2026 selon le type d’acquisition. Les écarts se jouent presque entièrement sur les droits de mutation.
| Type d’acquisition | Assiette des frais | Taux global estimé |
|---|---|---|
| Terrain + CCMI (construction) | Prix du terrain seul | 7 à 8 % du terrain |
| VEFA (achat sur plan) | Prix total du logement | 2 à 3 % du prix |
| Ancien (après hausse DMTO 2025) | Prix total du bien | 7 à 8,5 % du prix |
La différence la plus spectaculaire concerne le CCMI : les frais ne portent que sur le terrain, pas sur la maison. Un projet à budget global équivalent dans l’ancien génère deux à trois fois plus de frais d’acquisition.
En VEFA, l’assiette couvre le prix total, mais le taux reste bas grâce à la taxe de publicité foncière réduite appliquée aux logements neufs.
Terrain à bâtir : pourquoi le taux reste celui de l’ancien
Acheter un terrain constructible, c’est un acte notarié soumis aux mêmes droits de mutation qu’un bien ancien. Le département perçoit sa part de DMTO au taux plein, désormais relevé à 6,32 % dans la majorité des départements depuis l’entrée en vigueur de la majoration autorisée par la loi de finances 2025.
Cette hausse (de 4,5 % à 5 % pour la part départementale) s’applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Pour un terrain acheté dans un département ayant voté la majoration, la note augmente concrètement par rapport à 2024.
En revanche, le contrat de construction (CCMI, marché de travaux, contrat d’architecte) est un contrat privé signé directement avec le constructeur. Il ne passe pas chez le notaire. La maison elle-même n’entre donc pas dans le calcul des droits de mutation, ce qui constitue l’avantage financier principal de la construction neuve.
Ce que comprennent les frais sur le terrain
- Les droits de mutation (DMTO) au taux départemental en vigueur, qui représentent la plus grosse part de la facture
- Les émoluments du notaire, calculés selon un barème réglementé et proportionnel au prix du terrain
- La contribution de sécurité immobilière (CSI), taxe d’enregistrement au fichier immobilier
- Les débours, c’est-à-dire les frais avancés par le notaire pour obtenir les documents administratifs nécessaires (urbanisme, cadastre)
Sur un terrain vendu par un aménageur ou un lotisseur assujetti à la TVA, la fiscalité peut différer : la TVA s’applique sur le prix du terrain et les droits de mutation sont alors réduits. Ce cas concerne principalement les terrains en lotissement neuf.
VEFA et taxe de publicité foncière réduite en 2026
L’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) bénéficie d’un régime fiscal distinct. Les droits d’enregistrement classiques sont remplacés par une taxe de publicité foncière à taux réduit, fixée à un niveau nettement inférieur aux DMTO de l’ancien.
Le résultat : des frais de notaire compris entre 2 et 3 % du prix d’achat dans le neuf, contre 7 à 8,5 % dans l’ancien après la hausse 2025. Sur un logement à 250 000 euros, l’économie dépasse largement 10 000 euros.
Cette économie est souvent présentée comme un argument commercial par les promoteurs. Elle est réelle, mais il faut comparer à budget total équivalent : un logement neuf en VEFA affiche généralement un prix au mètre carré supérieur à celui de l’ancien dans le même secteur. L’écart de frais compense en partie cette différence, sans toujours l’effacer.
Primo-accédants : exonération de la majoration DMTO
La loi de finances 2025 prévoit une disposition ciblée : les primo-accédants achetant leur résidence principale peuvent être exonérés de la majoration départementale. Ce point est rarement détaillé dans les guides généralistes sur les frais de notaire.
Concrètement, un primo-accédant achetant un terrain à bâtir dans un département ayant voté la hausse à 5 % conserverait le taux antérieur de 4,5 % pour la part départementale. L’économie unitaire reste modeste rapportée au prix du terrain, mais elle s’ajoute aux autres avantages du neuf (TVA à taux réduit dans certaines zones, PTZ).
Les conditions d’éligibilité dépendent du département et du statut de l’acquéreur. La vérification se fait au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire.
Émoluments du notaire : un barème réglementé en 2026
Les émoluments constituent la rémunération réelle du notaire. Ils représentent environ 15 à 20 % du total des frais d’acquisition, le reste partant en taxes et débours.
Le barème est fixé par arrêté et s’applique de manière identique sur tout le territoire. Il fonctionne par tranches proportionnelles au prix de vente (ou du terrain dans le cas d’une construction). Le notaire n’a aucune latitude pour négocier ses émoluments sur la partie réglementée.
Une remise peut toutefois s’appliquer sur la tranche la plus élevée du barème, dans la limite autorisée par la réglementation. Cette possibilité existe aussi bien pour un achat de terrain que pour une VEFA, mais elle reste à l’initiative du notaire et son impact sur le total reste limité.
Pour un projet de construction neuve en 2026, la variable déterminante n’est pas le barème du notaire (identique partout) mais le taux de DMTO du département d’achat du terrain. C’est cette donnée, combinée au prix du terrain et au choix entre CCMI et VEFA, qui fait varier la facture finale de plusieurs milliers d’euros.
