Le remboursement exclusif d’un crédit immobilier en indivision par un seul coïndivisaire ne transforme pas automatiquement les mensualités payées en créance récupérable au partage. La qualification juridique de ces versements, leur assiette de calcul et le moment où la créance se cristallise obéissent à des mécanismes que l’article 815-13 du Code civil encadre avec une précision souvent sous-estimée.
Prescription de la créance entre indivisaires : un point de départ décalé
La Cour de cassation a tranché un point longtemps débattu : le délai de prescription ne court pas à compter de chaque échéance payée. Le point de départ retenu est la date de liquidation de l’indivision ou, à défaut, la date à laquelle le payeur a eu connaissance certaine du refus de contribution de l’autre indivisaire (Cass. 1re civ., 20 janvier 2021, n° 19-21.374).
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Cette règle change la donne pour le coïndivisaire qui finance seul le crédit pendant plusieurs années sans agir. Là où l’on aurait pu considérer que les premières mensualités étaient prescrites, la jurisprudence protège le payeur en liant le délai à la liquidation effective.
Nous observons que cette solution incite à ne pas précipiter une action en justice avant la sortie d’indivision. Le risque de voir une partie des sommes écartées pour prescription est largement réduit, à condition de conserver les preuves de paiement (relevés bancaires, tableaux d’amortissement, attestations de la banque).
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Article 815-13 du Code civil : qualification des remboursements de crédit immobilier
Toutes les dépenses engagées sur un bien indivis ne relèvent pas du même régime. L’article 815-13 distingue deux catégories ouvrant droit à indemnisation : les dépenses nécessaires à la conservation du bien et celles ayant amélioré sa valeur.
Le remboursement d’un prêt immobilier contracté pour l’acquisition du bien indivis pose une difficulté spécifique. La Cour de cassation a longtemps hésité à qualifier ces versements de dépenses de conservation. La tendance actuelle, confirmée par un arrêt du 26 janvier 2022 (Cass. 1re civ., n° 20-17898) à propos d’un prêt relais, admet que le remboursement du capital emprunté pour acquérir le bien constitue une créance contre l’indivision sur le fondement de l’article 815-13.
Créance contre l’indivision ou créance entre indivisaires
La distinction a des conséquences directes sur le calcul. Une créance contre l’indivision se valorise au jour du partage, en proportion de la plus-value ou de la valeur actuelle du bien. Une créance personnelle entre indivisaires se limite au montant nominal versé.
Plusieurs cours d’appel, notamment la cour d’appel de Paris (14 septembre 2022, n° 20/14636), appliquent strictement le principe de contribution proportionnelle aux droits dans l’indivision. Le payeur ne récupère que la quote-part du coïndivisaire défaillant, pas davantage. Cette approche empêche toute sur-indemnisation déguisée.
- Le capital remboursé au-delà de sa quote-part ouvre droit à créance contre l’indivision, valorisée au jour du partage
- Les intérêts d’emprunt supportés seul peuvent être qualifiés de charges de jouissance si le payeur occupe le bien, réduisant ou annulant la créance sur cette fraction
- L’assurance emprunteur payée par un seul indivisaire suit le même régime que le capital si elle garantit le prêt indivis
Occupation du bien indivis et compensation avec l’indemnité d’occupation
Le coïndivisaire qui rembourse seul le crédit tout en occupant le bien se trouve dans une situation ambivalente. L’indivisaire occupant doit une indemnité d’occupation à l’indivision, sauf accord unanime contraire. Cette indemnité vient en compensation avec la créance née du paiement exclusif du crédit.
Nous recommandons de chiffrer ces deux postes séparément lors de la liquidation. Fusionner les calculs conduit à des erreurs fréquentes, notamment lorsque la quote-part d’occupation ne correspond pas à la quote-part de propriété.
Articulation pratique au moment du partage
Le notaire liquidateur ou le juge procède à un compte d’indivision. Le payeur inscrit sa créance au titre de l’article 815-13. Le coïndivisaire occupant voit son indemnité d’occupation portée au passif de son compte. Les deux montants se compensent partiellement ou totalement selon les cas.
Si le payeur n’occupe pas le bien, sa créance n’est pas amputée. Il récupère la fraction correspondant à la quote-part du défaillant, revalorisée au jour du partage.
Sortie d’indivision et exigences bancaires sur l’état liquidatif
Les établissements bancaires imposent désormais un état liquidatif chiffrant les créances entre indivisaires avant d’accepter un rachat de soulte ou de refinancer la part du coïndivisaire sortant. Cette pratique, généralisée ces dernières années, bloque concrètement les opérations de sortie lorsque les comptes ne sont pas établis.
Le coïndivisaire qui a payé seul le crédit a donc intérêt à constituer son dossier en amont :
- Relevés de compte prouvant le paiement exclusif des échéances sur toute la durée
- Tableau d’amortissement du prêt avec mention de l’emprunteur ou des coemprunteurs
- Justificatifs d’occupation ou de non-occupation du bien (quittances de loyer, attestation d’hébergement, factures de charges)
- Estimation actualisée du bien pour permettre la revalorisation de la créance au jour du partage
Sans ces pièces, la banque du repreneur refuse régulièrement le financement, ce qui prolonge l’indivision et aggrave la situation du payeur.
Procédure judiciaire en partage : contraindre le coïndivisaire défaillant
Lorsque le coïndivisaire défaillant refuse de contribuer et bloque toute sortie amiable, l’action en partage judiciaire reste le levier principal. L’article 815 du Code civil pose le principe selon lequel nul ne peut être contraint de demeurer dans l’indivision. Le juge peut ordonner le partage, désigner un notaire liquidateur et, le cas échéant, la vente aux enchères du bien.
La solidarité du prêt immobilier ajoute une pression supplémentaire. La banque peut poursuivre chaque coemprunteur pour la totalité de la dette, indépendamment des quotes-parts. Le payeur exclusif, s’il cesse de régler, s’expose à une inscription au FICP et à une procédure de saisie. Cette contrainte bancaire pousse souvent à maintenir les paiements tout en engageant parallèlement l’action en partage.
La créance du payeur sera liquidée dans le cadre du partage judiciaire. Le juge fixe le montant en tenant compte de la valorisation du bien, des quotes-parts respectives et des éventuelles compensations liées à l’occupation. Le coïndivisaire défaillant verra sa part amputée d’autant lors de l’attribution ou de la distribution du prix de vente.
