Le marché immobilier andorran a changé de visage depuis début 2026. Entre la Llei 2/2026 qui durcit la fiscalité pour les acheteurs étrangers et les plafonds de détention introduits par la loi Omnibus de 2025, acheter un appartement en Andorre ne relève plus du même calcul selon que l’on soit résident fiscal, investisseur non-résident ou candidat à l’installation.
Les paroisses n’offrent pas les mêmes prix, pas les mêmes typologies, et les contraintes légales filtrent désormais les profils bien avant la question du budget.
Cadre légal en 2026 : ce qui a réellement changé pour acheter un appartement en Andorre
Deux réformes successives ont redessiné les conditions d’accès à la propriété. La loi Omnibus (Llei 5/2025), entrée en vigueur au printemps 2025, limite les non-résidents et les résidents installés depuis moins de trois ans à une maison individuelle ou deux appartements maximum. Cette restriction quantitative n’existait pas auparavant.
Quelques mois plus tard, la Llei 2/2026, applicable depuis le 13 février 2026, a modifié la fiscalité d’entrée. L’impôt sur l’investissement étranger immobilier (IIEI) passe à 6 % pour le premier bien et 10 % pour les suivants, avec suppression de l’ancien palier intermédiaire. L’ITP classique s’ajoute à ces taux, ce qui alourdit sensiblement le coût d’entrée pour tout acheteur étranger.
Pour les résidents fiscaux installés depuis plus de trois ans, la situation reste plus simple : aucune autorisation préalable du Govern et pas d’IIEI.
Prix par paroisse andorrane : des écarts qui orientent le choix selon le profil
Les données issues des annonces actives montrent des écarts significatifs entre paroisses. Les prix au mètre carré varient fortement selon la localisation, avec des paroisses centrales comme Escaldes-Engordany nettement plus chères que des secteurs périphériques comme Sant Julià de Lòria ou Encamp.
Ce que le prix au mètre carré ne dit pas
Un investisseur non-résident qui paie une fiscalité d’entrée élevée en plus du prix d’achat doit intégrer ce surcoût dans son calcul de rendement. Dans les paroisses où le prix d’achat est plus bas, cette charge fiscale se trouve partiellement compensée. Dans les secteurs les plus chers, le ticket global grimpe vite.
Pour un résident fiscal de longue date, le raisonnement diffère : pas d’IIEI, donc la comparaison entre paroisses repose davantage sur la proximité du lieu de travail, l’accès aux écoles et la qualité de vie au quotidien.
Trois profils d’acheteurs, trois logiques d’acquisition en Andorre
Résident fiscal installé depuis plus de trois ans
Le profil le plus favorisé par le cadre réglementaire actuel. Pas de plafond de détention, pas d’IIEI, accès au financement bancaire local. Ce profil peut se concentrer sur le rapport qualité-prix et la localisation sans contrainte administrative particulière.
- Paroisses à privilégier : Andorra la Vella et Escaldes-Engordany pour la centralité, Encamp pour un budget plus contenu avec un accès rapide au centre
- Vigilance : la pente des prix s’aplatit depuis la seconde moitié de 2025, avec un repli trimestriel observé début 2026 malgré une hausse annuelle encore positive, selon les données rapportées par Alto
- Stratégie : acheter pour habiter reste pertinent, mais la plus-value rapide n’est plus garantie dans ce cycle
Candidat à l’installation (résident depuis moins de trois ans)
Ce profil subit le plafond de la loi Omnibus : deux appartements maximum. L’IIEI de 6 % s’applique au premier bien. Le financement bancaire reste accessible, mais les banques andorranes exigent généralement un apport supérieur pour les résidents récents.
Le choix de la paroisse doit anticiper un usage à moyen terme. Les secteurs proches des stations conviennent si l’on travaille dans le secteur touristique ou en télétravail. Pour une activité concentrée sur la capitale, Andorra la Vella ou La Massana offrent un meilleur compromis entre prix et accessibilité.
Investisseur non-résident
Le profil le plus contraint depuis 2026. Fiscalité d’entrée élevée (ITP + IIEI), plafond de deux appartements, et obligation d’obtenir une autorisation d’investissement étranger auprès du Govern. Les délais d’instruction de cette autorisation ajoutent plusieurs semaines au calendrier d’acquisition.
Pour ce profil, la question de la résidence passive se pose en parallèle. Les conditions d’accès ont été resserrées en 2026 : investissement minimal relevé à un million d’euros et dépôt devenu non remboursable. Un achat immobilier seul ne suffit plus à obtenir la résidence passive si le bien ne franchit pas ce seuil.
Tendance du marché immobilier andorran : faut-il attendre avant d’acheter ?
Les données de transactions compilées par Alto montrent un ralentissement au cours des derniers trimestres. Les prix affichent encore une hausse en glissement annuel, mais la dynamique trimestrielle s’est inversée.
Pour un résident fiscal bien installé, ce ralentissement peut représenter une fenêtre de négociation, notamment sur les biens en stock depuis plusieurs mois. Pour un non-résident, le surcoût fiscal de 2026 rend l’attentisme moins coûteux qu’un achat précipité. Les retours terrain divergent sur ce point : certains agents signalent un afflux persistant de demandes étrangères, d’autres une nette décélération des signatures.
Le marché andorran reste structurellement tendu par la géographie (espace constructible limité) et par l’attractivité fiscale du pays. La correction observée début 2026 ressemble davantage à un palier qu’à un retournement, mais les données disponibles ne permettent pas de conclure sur la trajectoire des prochains trimestres.
Quel que soit le profil, la séquence d’achat commence par une vérification du statut de résidence, puis de la capacité fiscale d’entrée, et seulement ensuite par la recherche de biens. Inverser cet ordre, c’est risquer de bloquer sur l’autorisation administrative alors qu’un compromis est déjà signé.
